CROWDFUNDING IMMOBILIARE: Un nuovo modo di investire in immobili aperto a tutti

Parliamo di investimenti immobiliari tramite piattaforme di crowdfunding in lending. Leopoldo Manini, per POSITIONING, ha intervistato Maurizio Scagliotti- owner di AZIONE TECNICA R.E. e deal manager di TRUSTERS. 

Buongiorno Maurizio, ci racconti di te e della tua attività ?

Buongiorno Leopoldo e grazie per l’ospitalità. 

Sono titolare di “Azione Tecnica R.E.”, svolgiamo opera di consulenza tecnica integrata e project management per la gestione completa di iniziative e sviluppo immobiliare, matching e consulenza, monitoraggio ed “alta sorveglianza”. 

Non ultimo, facilitiamo l’accesso, da parte delle Società promotrici di progetti immobiliari, alla finanza del crowdfunding immobiliare promossa dalla piattaforma fintech di “Trusters”. 

Con “Trusters”, fondata a Milano da Laura e Andrea Maffi, totalmente italiana, si è da subito creata un felice intesa sulla necessità strategica di elevare il servizio a Promotori ed investitori, integrando l’aspetto fintech e finanziario con la visione tecnica di validazione e fattibilità, consulenza e monitoraggio. 

Un approccio che sta producendo un compendio di attività correlate, tese alla limitazione del rischio ed alla valutazione oggettiva delle operazioni. La formula è ormai matura ed il mercato del crowdfunding immobiliare ha immense possibilità di sviluppo alimenta, inoltre, sinergie trasversali “integrate” sorprendenti. 

Sul piano personale è molto stimolante operare in un team partecipativo, competente ed entusiasta: per uno come me, con 35 anni di operatività sul campo, è una bella iniezione di energia positiva.

La piattaforma di crowdfunding immobiliare di Trusters offre la possibilità di investire in operazioni che si concludono in un tempo determinato relativamente breve (generalmente 12 mesi), generando per gli iscritti profitti molto interessanti tramite le attività di sviluppo svolte da operatori professionali. 

L’iscritto a Trusters che decide di contribuire al finanziamento di un deal è di fatto un “prestatore”, che conosce, da subito, tutti i “fattori” del “deal” è può scegliere in piena consapevolezza. Chiarezza e trasparenza, dunque, sin dal momento della pubblicazione in Piattaforma della raccolta.

In questo modo, Trusters combina la concreta tangibilità ed i rendimenti degli investimenti immobiliari con la flessibilità del crowdfunding online, generando riscontri rapidi e concreti.

Trusters si rivolge a piccoli investitori, ma anche a investitori professionisti, costruttori, agenzie e consulenti immobiliari; operando, al momento, esclusivamente in forma “Lending” ovvero: si attiva la propria partecipazione senza acquisire quote della società promotrice che, nel tempo prestabilito, erogherà i rendimenti dichiarati. 

Partiamo dalla definizione di counseling applicato soprattutto all’ambito immobiliare. Un nuovo modello di finanziamento che, in Italia, ha visto suo fiorire negli ultimi periodi. Come nasce il Crowdfunding? 

Il Crowdfunding ha una storia abbastanza lunga: in realtà, nasce come modello di donation negli Stati Uniti, anche se registriamo degli episodi precedenti, visto che è comunque nella natura umana aggregarsi e unire le forze, anche finanziarie, per raggiungere un obiettivo utile o vantaggioso.

Evidentemente, la normativa richiede un controllo su questi tipi di raccolte ed esisteva l’evidente difficoltà tecnica di illustrare ed informare sui deals ad un’ampia platea di potenziali investitori. Il fintech, quindi l’industria 4.0, e l’evoluzione dell’informatica e dei fenomeni social correlati, hanno indubbiamente favorito l’espansione del crowdfunding. 

Stiamo parlando di finanza “diffusa”, condivisa, che avviene attraverso il “popolo” in effetti, “crowdfunding” letteralmente significa il “fondo della gente”: la parola dice già tutto. 

Per declinare gli aspetti del crowdfunding nell’immobiliare era necessaria la tecnologia, inquadrata in specifiche normative e processi di controllo di elevato standing. Tutti aspetti che, pur prevedendo organizzazione, complessità e procedure vengono, infine, “tradotti” e semplificati per la fruizione agevole da parte degli utenti, in uno strumento altamente partecipativo, chiaro e profittevole. Detto questo negli ultimi due anni e mezzo, sono nate varie società di crowdfunding per il Real Estate; settore che ha conquistato importanti quote di mercato in molti paesi del mondo ma che, in Italia era un ambiente inesplorato sino a pochi anni fa. 

L’avvento della formula nel nostro paese e della sua espansione era inevitabile, anche per una logica di stampo culturale: se pensiamo che l’Italia è il paese dove il “mattone” ha sempre avuto importanza prioritaria e che dal punto di vista statistico ha più “prime case” di tutta Europa, il crowdfunding diventa così il veicolo per accostarsi al mondo immobiliare in modo “validato”, diversificando i propri investimenti in progetti gestiti da operatori professionali ed in armonia con le proprie risorse personali (da 100 euro in su).

Di fatto si é aperto a tutti un mercato riservato ad operatori professionali nel quale le persone erano intese unicamente come “clienti finali” mentre ora possono partecipare ed accedere alla premialità.

Quello che dici porta a immaginare un mutamento profondo in tutto il settore:

In effetti, sinora, si era sempre pensato all’immobiliare come qualcosa di tradizionale e “chiuso”: da qualche anno si osservano numerosi i fattori di trasformazione, in tutte le componenti della filiera, che stanno producendo effetti molto rapidi: se non tutto, molto cambierà, sta già accadendo ed il crowdfunding si è inserito in maniera prepotente, quale fattore incidente a supporto, non solo per l’aspetto finanziario, ma anche consulenziale a tutto tondo e per innestare un approccio più maturo e consapevole agli investimenti immobiliare da parte degli italiani.

Dal punto di vista degli operatori professionali “proponenti” i progetti, non và sottovalutato l’effetto collaterale di un marketing più professionale ed incisivo. 

Ci sono infatti molti promotori che si avvicinano al crowdfunding, anche con l’intento di incrementare la cassa di risonanza dei loro progetti (e successive rivendite); la raccolta diventa spesso una forza catalizzatrice, grazie al suo aspetto “social” di raccogliere iscritti ed attivare partecipazioni da parte di persone che, normalmente, non si sarebbero avvicinate al business immobiliare. 

Certamente da parte delle società, lo scopo primario è coinvolgere una vasta platea di finanziatori, “affiliarli” nel tempo convincendoli della serietà del loro operato e quindi cogliere il maggior numero di opportunità sul mercato.

Và sempre rammentato che trattasi di “capitale di rischio” e quindi i processi di valutazione preventiva debbono essere attenti e professionali, orientati alla effettiva fattibilità e proporzionati al livello di rendimento offerto: una procedura tesa a generare un’offerta variegata di progetti profittevoli, ben gestiti ed orientati alla limitazione del rischio.

La policy dei fondatori, infatti, limita a circa al 50% dei “costi di progetto” il finanziamento massimo possibile in piattaforma, in sostanza: il primo che deve “metterci la faccia” (ed i soldi) è il Promotore del progetto.

Il crowdfunding può coesistere, ovviamente, con altre forme di finanziamento: chiaramente, il progetto deve partire da un “capitale di base”, anche perché il primo a credere nell’iniziativa deve essere la Società che propone il progetto.

L’importanza dell’audit iniziale consiste nel valutare i progetti con alta possibilità di successo, limitando i fattori di criticità che potrebbero incrementare i rischi potenziali, quindi, operazioni lineari, con tempistiche rilevabili e “agganciato” alla realtà di mercato.

Il tuo compito in Truster qual è?

Provengo da esperienze di impresa nello sviluppo e gestione immobiliare e nella costruzione: in diverse aziende, ho ricoperto il ruolo di dirigente per lo Sviluppo, Asset Manager e Direttore Tecnico oltre che di Project Leader Team o Portfolio manager.

Ho avuto l’opportunità di dare il mio contributo in decine di iniziative immobiliari di varie destinazioni d’uso, spesso di grandi dimensioni e budget rilevanti:

La gestione degli stakeholders, la programmazione e la visione trasversale è indispensabile per gestire questi progetti: è stato ed é formativo ed appassionante.

Il mio ruolo in Trusters é quello di facilitare l’ingresso degli operatori di mercato alla leva del crowdfunding, selezionare e validare i progetti che vengono portati all’attenzione degli iscritti, in sostanza: andare nel merito del progetto contribuendo al giudizio del Comitato di valutazione.

Mi pare decisivo creare una cultura specifica tra gli operatori immobiliari e innestare un approccio consulenziale: individuare ed indicare le logiche di utilizzo e convenienza di questo strumento, operare in condivisione e valutare insieme i vari aspetti di una iniziativa immobiliare. 

Dobbiamo pensare che, nel settore Real estate, gli operatori tradizionali sono usi a fare ricorso unicamente ad una finanza creditizia bancaria (quando concessa), o unicamente alle proprie finanze.

Sono sempre più numerose le società promotrici e gli investitori che approcciano, prima con curiosità quindi con convinzione, al crowdfunding ed altrettanti nè hanno compreso le dinamiche e le potenzialità: anzi in molti casi sono così partecipativi da introdurre proposte ed interessanti suggerimenti.

In meno di 2 anni, Trusters ha portato a compimento il 100% dei deals pubblicati con più di 80 progetti di raccolta, generando un ROI medio di rendimento superiore al 9% ai più dei 3'600 iscritti (in costante aumento).

Il maggior motivo di orgoglio resta la restituzione di capitale ed interessi agli investitori: per tutte le 24 raccolte andate a scadenza, è stata del 100% con qualche anticipo e pochi casi di modesti ritardi, malgrado una pandemia mondiale che ha penalizzato non poco gli iter burocratici e l’operatività nei cantieri.

Tutto ciò conferma la validità della visione e del lavoro compiuto: il team ha ben ragione di essere orgoglioso, tuttavia ritengo che nei prossimi anni guarderemo con “tenerezza” a questi risultati: tutto concorre a far immaginare l’asticella molto più in alto, alimentando l’ambizione di diventare un fattore, stabile e decisivo, in ausilio alla ripresa, al recupero ed adeguamento del patrimonio edilizio in modo sostenibile, sia dal punto di vista realizzativo che finanziario. 

La spinta al miglioramento continuo è forte e costante, ne sono l’esempio: prodotti come la “Lounge” (stanza privata degli affari dove il Promotore può “cooptare” gli investitori partecipanti ai propri progetti),  o l’affinamento dei metodi di valutazione ed orientamento quali l’Audit per la formazione del Rating, che evidenzia i punteggi nei vari ambiti di esame, consentendo l’emersione delle criticità e fornendo punti di riferimento per una consapevole scelta da parte degli investitori iscritti. 

Siamo in costante selezione delle migliori società promotrici in modo da creare una platea di Società dotate, non solo di capitali e progetti, ma di un approccio organizzato, dinamico, lineare ed efficace. 

Come sostiene Andrea Maffi vogliamo che i protagonisti siano le società che intraprendono lo sforzo realizzativo e all’ampia platea investitori che costituiscono un “wallet” complessivo (portafoglio), vera forza partecipativa e propulsiva ai progetti validi.

Come ci si può documentare sui progetti?

Basta inscriversi in piattaforma, con un percorso semplice intuitivo, ed eventualmente assistito, ed esaminare le opportunità, i rendimenti offerti ed il tempo di restituzione. 

Chiaramente, tutta la spiegazione documentativa viene pubblicata: ogni analisi di progetto è depositata, cosi come l’Audit per l’elaborazione del Rating di progetto: il tutto orientato alla maggiore trasparenza possibile per tutti gli attori, prestatori in primis, in modo da rendere disponibili ed oggettive le informazioni di progetto facilitando le scelte di diversificazione alla partecipazione. L’uso della blockchain è particolarmente interessante in questo settore, in quanto certifica il repository documentale e non solo.

Trusters come lavora?

Trusters è l’unica piattaforma e fino adesso ad ora ha operato in “Lending”. 

Il flusso di denaro é gestito attraverso un accordo con una banca internazionale ed è completamente gratuito per gli investitori

In Trusters non transita direttamente denaro, ma il flusso dei soldi viene depositato dall’investitore stesso su un conto specifico, non vincolato, con piena libertà di utilizzo da parte dell’utente, senza alcun tipo di costi: le persone che partecipano (scegliendo di investire in un determinato progetto), diventano così degli “obbligazionisti”, cioè prestano del denaro a fronte di una redditività e non di un “dividendo”, che viene restituito in un tempo predeterminato.

Nell’equity, invece, si acquisiscono quote delle Società, secondo pattuizioni che variano a seconda dell’iniziativa e delle proposte di investimento. 

In uno stesso progetto di sviluppo, possono teoricamente coesistere sia il lending che l’equity o altre forme di finanziamento, anche se Trusters non ama progetti con eccesso di finanziamento anche se con beni sottostanti: dipende sempre dalle proporzioni, dalla qualità dell’iniziativa e dalle prospettive.

Credi che il crowdfunding immobiliare possa essere utile anche per le ristrutturazioni e le ricostruzioni in ecosostenibilità?

Assolutamente: essere di supporto a questo ambito è la Ns. prima mission. L’Italia ha un patrimonio edilizio che, oltre ad essere molto datato, è in molti casi fuori norma. Per questo a volte, è necessario abbattere un vecchio edificio per costruirne uno nuovo. Questo è un tema che sarà fattore di sviluppo nei prossimi 15/20 anni costituendone, probabilmente la maggior, opportunità di anche considerando la maggiore snellezza procedurale, minor impatto burocratico e premialità fiscale.

Su questo tema il crowdfunding può assolvere ad un ruolo decisivo, a condizione che le iniziative siano partecipative tra gli imprenditori e la platea degli investitori: il crowdfunding riesce a pagare i rendimenti se c’è una reale “creazione di valore”.

Il mercato immobiliare in Italia, se si perseguiranno politiche di semplificazione e di crescita, potrà assolvere ad un ruolo di grande opportunità e di sostegno a tutte le attività. Gli italiani hanno voglia di fare e partecipare: è necessario solo liberarsi, almeno in parte, dei pesi improduttivi e dei lacci costrittivi: il crowdfunding opera in questa direzione.

Basta guardare al contesto economico e finanziario attuale per rendersi conto di come il fatto di investire in immobili possa fare la differenza. Non solo: si tratta di investimenti redditizi in proporzione al rischio con beni reali e possibilità di analisi preventive oggettive e monitoraggio in corso d’opera.

Se pensiamo al livello dei tassi di interesse in questo momento, gli investimenti immobiliari sono oggi una delle poche alternative in grado di minimizzare il rischio e generare comunque redditi interessanti, che ormai i titoli governativi e il mercato obbligazionario, in genere, non sempre riescono ad offrire.